居住类地段更新政策

居住类地段主要针对棚户区、老旧小区为主的居住区域,包括危房治理、老旧小区整治、既有住宅加装电梯、涉居的历史地段更新等专项工作。此类与民生关系最密切、需求最迫切,是建设以人民为中心的宜居城市必须攻克的问题,但这类用地产权关系复杂,涉及居民多,更新难度高、投入大,规划土地政策限制多,是最难啃的硬骨头。这一与民生关系最为密切的城市更新类型,需要从尽力而为、量力而行的角度整体创新实施制度。基于此,南京市开展居住类地段城市更新,着力解决居住类地段改造中遇到的土地、资金等瓶颈问题。政策从多元实施主体、等价置换安置、两轮意见征询、全面政策支持等方面,打通了原权利人自主参与、自下而上有机更新的实施路径。此外,针对危房治理、既有住宅增设电梯等工作,南京市也相继发布了系列政策,确保各类更新项目有章可依。

(1)项目背景:承载老城回忆,产权复杂、衰败拥挤。

小西湖地块位于南京老城南历史城区门东地区,占地约4.69万㎡,传统民居风貌尚存,若干文物建筑、历史建筑、历史街巷分布其中,并承载着各类人文典故,为《南京历史文化名城保护规划》确定的22处历史风貌区之一,具有较高的历史文化价值。涉及居民约810户2700人、工企单位25家,按现状土地产权,共有216个各类产权权属地块。现状物质空间衰败不堪,市政公用设施严重不足,人口密集,人均居住面积仅12㎡(含违章搭建),亟待疏解人口、更新改善,重新展示其历史价值。

(2)主要举措:规划引领、产权为基、自下而上、渐进式更新。

建立“规划单元—实施单元”二级体系,根据街巷布局和土地权属,建立15个规划管控单元和127个微更新实施单元。基于不同类型的产权关系,按独立的院落或幢,采取公房腾退平移、私房收购或返租更新、厂企房搬迁更新、历史建筑修缮出新等方式,疏减历史地段人口,鼓励土地和房屋公开流转。允许产权主体按实施单元申请参与微更新,通过“化整为零”解决产权复杂、需求多样问题,促进居民达成统一意向,通过小规模、渐进式、常态化社区微更新,逐步改善居住条件。

(3)实施成效:激活历史记忆,激发街区活力。

2018年2月该项目正式启动,现项目一期已完成建设,按院落完成或已搬迁交房的有465户。项目建成后,将在保护历史文化建筑、保留街巷肌理、维持风貌尺度的前提下,补齐公共服务设施,改善居民居住条件,激发新的商业活力和文化魅力,成为南京明清时期典型传统民居特征的传统住区、城南历史城区市隐文化展示重点地区和城南文化旅游系统主要节点。2022年11月26日,小西湖项目荣获联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖。
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作者 admin

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