居住类地段更新政策

居住类地段主要针对棚户区、老旧小区为主的居住区域，包括危房治理、老旧小区整治、既有住宅加装电梯、涉居的历史地段更新等专项工作。此类与民生关系最密切、需求最迫切，是建设以人民为中心的宜居城市必须攻克的问题，但这类用地产权关系复杂，涉及居民多，更新难度高、投入大，规划土地政策限制多，是最难啃的硬骨头。这一与民生关系最为密切的城市更新类型，需要从尽力而为、量力而行的角度整体创新实施制度。基于此，南京市开展居住类地段城市更新，着力解决居住类地段改造中遇到的土地、资金等瓶颈问题。政策从多元实施主体、等价置换安置、两轮意见征询、全面政策支持等方面，打通了原权利人自主参与、自下而上有机更新的实施路径。此外，针对危房治理、既有住宅增设电梯等工作，南京市也相继发布了系列政策，确保各类更新项目有章可依。

（1）项目背景：承载老城回忆，产权复杂、衰败拥挤。

小西湖地块位于南京老城南历史城区门东地区，占地约4.69万㎡，传统民居风貌尚存，若干文物建筑、历史建筑、历史街巷分布其中，并承载着各类人文典故，为《南京历史文化名城保护规划》确定的22处历史风貌区之一，具有较高的历史文化价值。涉及居民约810户2700人、工企单位25家，按现状土地产权，共有216个各类产权权属地块。现状物质空间衰败不堪，市政公用设施严重不足，人口密集，人均居住面积仅12㎡（含违章搭建），亟待疏解人口、更新改善，重新展示其历史价值。

（2）主要举措：规划引领、产权为基、自下而上、渐进式更新。

建立“规划单元—实施单元”二级体系，根据街巷布局和土地权属，建立15个规划管控单元和127个微更新实施单元。基于不同类型的产权关系，按独立的院落或幢，采取公房腾退平移、私房收购或返租更新、厂企房搬迁更新、历史建筑修缮出新等方式，疏减历史地段人口，鼓励土地和房屋公开流转。允许产权主体按实施单元申请参与微更新，通过“化整为零”解决产权复杂、需求多样问题，促进居民达成统一意向，通过小规模、渐进式、常态化社区微更新，逐步改善居住条件。

（3）实施成效：激活历史记忆，激发街区活力。

2018年2月该项目正式启动，现项目一期已完成建设，按院落完成或已搬迁交房的有465户。项目建成后，将在保护历史文化建筑、保留街巷肌理、维持风貌尺度的前提下，补齐公共服务设施，改善居民居住条件，激发新的商业活力和文化魅力，成为南京明清时期典型传统民居特征的传统住区、城南历史城区市隐文化展示重点地区和城南文化旅游系统主要节点。2022年11月26日，小西湖项目荣获联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖。
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