非居住类地段更新政策

非居住类地段则针对旧工业区、旧商业区、老旧高校用地、科研机构等区域，包括低效用地再开发、既有建筑改变功能等专项工作。此类低效用地一般占地面积较大，产出效益低，部分产权涉及管理层级复杂，存在企业改制、破产抵押等复杂历史遗留因素，关系到全市经济转型发展，是与城市高质量发展息息相关的更新类型。为盘活存量资源，激发历史遗留的旧城区、旧厂矿等低效用地的潜在价值，根据国家、省低效用地再开发工作要求，南京市依据国土空间规划，组织编制低效用地再开发专项规划和年度实施计划，鼓励低效用地盘活，增加容量和引导土地多用途复合利用，建设创新载体和城市“硅巷”。

（1）项目背景：老旧菜场，产权复杂，环境不佳

南湖迎宾菜场项目为低效商服用地，土地由六部分组成，地上建有南湖迎宾集贸大市场、老式住宅（含直管房、公租房、房改房）及南湖派出所、南湖公房管理处等配套设施，产权极其复杂，且因使用年代较久，周边脏乱差环境经历多次整治都未能彻底改造。产权主体涉及江苏金陵交运集团有限公司、南京建邺国有资产经营集团有限公司、江苏金陵汽车运输总公司（改制后破产）、地铁集团公司，以及部分未登记发证建设用地，总用地面积约16366平方米。

（2）主要举措：增加公共设施，植入商办业态，提高土地利用效率

根据《南京市河西新城区北部地区控制性详细规划》，规划用地面积为16366.02平方米，规划用途为Bb商办混合用地，容积率≤2.6，建筑高度≤35米，建筑密度≤45%，绿地率≥20%。依据控规，项目植入社区中心、派出所、菜场、商业办公、公寓、地铁配套等功能，通过土地用途优化和利用率提升，结合特色风貌保护、周边道路优化、绿化提升，进一步提升城市品质。

（3）实施成效：都市商业综合体，城市创业新空间

经产权归集后，项目由联合开发主体南京建邺国有资产经营集团有限公司与江苏金陵交运集团有限公司双方共同建设运营。项目总建筑面积为68420.24平方米，地上建筑面积42400.94平方米，地下建筑面积为26019.30平方米。具体产权分割及营运方案为：社区中心2787.73平方米移交给街道；派出所2688.53平方米移交区国资；地铁及地铁配套366.64平方米建成后移交地铁集团；菜场2000平方米及自持商业用房9331.23平方米由金陵交运集团自持运营；剩余地上建筑25226.81平方米及全部地下建筑由建邺国资公司自持运营。

项目建成后有利于完善区域商业零售生活配套需要，服务周边居民生活，提升区域影响力和辐射力，提升城市整体形象。
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